المحاميان: د.حمزة أبو عيسى
و د.عبد الله الخصيلات
ووفقاً للقانون الأردني، في العقود التي يحكمها مبدأ الامتداد القانوني (أي تلك العقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000) فإن انتقال حق الانتفاع من الايجار يتحقق في حالتين: الأولى في حالة وفاة المستأجر، والثانية في حالة تطليقه لزوجته أو انفصاله عنها.
وقد نصت على ذلك المادة السابعة من قانون المالكين والمستأجرين وفق تعديل العام 2013 حيث جاء فيها:
أ- يستمر حق أفراد أسرة المستأجر الذين كانوا يقيمون معه في المأجور قبل وفاته في العقارات المؤجرة لغايات السكن قبل 31/8/2000 في اشغال المأجور وفقاً لأحكام هذا القانون. كما يستمر حق ورثة المستأجر الشرعيين أو أحدهم وزوجته في إشغال العقارات المؤجرة لغير غايات السكن، على أن تنقطع حقوق الزوجة المتوفى عنها زوجها في الاستمرار باشغال المأجور حال زواجها من آخر.
ب-يستمر الحق في اشغال المأجور لغايات السكن إلى الزوجة المطلقة مع أولادها الذين هم في حضانتها إن وجدوا وذلك في حال صدر حكم قطعي من محكمة مختصة بطلاق تعسفي أو انفصال كنسي عند ترك الزوج للمأجور.
والجدير بالذكر أن هذه المادة خضعت لعدة تعديلات، حيث كان النص في القانون الأصلي كما يلي: (أ- تنتقل حقوق الإجارة في العقار المؤجر لغايات السكن بعد وفاة المستأجر إلى أفراد أسرته الذين كانوا يقيمون معه في العقار عند وفاته، أما العقار المؤجر لغايات أخرى غير السكن فتنتقل حقوق الإجارة في العقار إلى الأصول والفروع من ورثته وإلى زوجه وتنقطع حقوق الزوجة في الإيجارة عند زواجها من زوج آخر. ب- ينتقل حق الاستمرار في إشغال المأجور لغايات السكن إلى الزوجة المطلقة مع أولادها إن وجدوا كمستأجرين أصليين في حالة صدور حكم قطعي من محكمة مختصة بطلاق تعسفي أو انفصال كنسي حال ترك الزوج للمأجور).
ثم جاء القانون المعدل رقم 22 لسنة 2011 وحدد مدد معينة لانتقال حق الانتفاع فأصبح النص كالتالي: (أ- في العقار المؤجر لغايات السكن قبل 31/8/2000 فإنه يحق لأفراد أسرته الذين كانوا يقيمون معه في العقار عند وفاة المستأجر الاستمرار في إشغال المأجور لمدة ثلاث سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون أو من الوفاة. أما العقار المؤجر لغايات أخرى فيستمر ورثة المستأجر الشرعيون أو أحدهم في إشغال المأجور لمدة ست سنوات على أن يراعى أجر المثل في كل الأحوال. ب- يستمر حق إشغال المأجور لغايات السكن إلى الزوجة المطلقة طلاقاً بائناً أو انفصالاً كنسياً باتاً لمدة ثلاث سنوات من تاريخ اكتساب الطلاق أو الانفصال الدرجة القطعية من تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون وذلك للعقود المبرمة قبل 31/8/2000). ثم جاء القانون المعدل رقم 14 لسنة 2013 وأصبح النص الذي ذكرناه سابقاً.
وعوداً على بدء، ففي حالة وفاة المستأجر يجب التفرقة بين العقار المؤجر لغايات السكن والعقار المؤجر لغير غايات السكن. بالنسبة للعقار الموجر للسكن يكون من حق أفراد أسرته الذين كانوا يقيمون معه الاستمرار بالانتفاع بالإيجار بعد وفاته. وفي ذلك قضي بأنّ حقوق الإجارة في العقار المؤجر لغايات السكن تنتقل بعد وفاة المستأجر إلى أفراد أسرته الذين كانوا مقيمين معه في العقار عند وفاته مما ينبني عليه أنّ تلك الحقوق لا تنتقل لأفراد أسرة المستأجر الذين لم يكونوا مقيمين معه في المأجور (تمييز حقوق 441/2003 تاريخ 28/5/2003). كما قضي بأن حق الانتفاع بالمأجور الذي يخوله عقد الإيجار للمستأجر ليس من الحقوق التي تنتقل إلى جميع الورثة الشرعيين للمستأجر المتوفى وإنما ينتقل حق الانتفاع بالمأجور إلى أفراد عائلة المستأجر الذين كانوا يعيشون في كنف المستأجر حتى يوم وفاته إذا كانت العين المستأجرة ، مستأجرة لغايات السكن، وإلى ورثة المستأجر المتوفى الذين كانوا يعملون معه في حرفته أو مهنته أو تجارته في العين المستأجرة لغايات ممارسة التجارة أو الحرفة أو المهنة التي كان يعمل بها المستأجر المتوفى.(تمييز حقوق 81/2000 تاريخ 22/3/2001).
وهكذا يتبين أن شرط الاستفادة من انتقال حق الانتفاع هو الإقامة وليس الإرث، فحتى يستفيد أحد أفراد أسرة المستأجر المتوفر يجب أن تثبت إقامته معه بالعين المؤجرة وبحسب محكمة النقض المصرية لا يهم مدة هذه الإقامة أو بدايتها إذ يشترط أن تستمر حتى وفاة المستأجر.
وبالنسبة للعقار المؤجر لغير غايات السكن، فإن حق الانتفاع ينتقل إلى جميع ورثة المستأجر المتوفى أو أحدهم أو زوجته، ومع أن النص جاء عاماً، إلا أن محكمة التمييز الأردنية في قرارها رقم 81/2000 – السابق ذكره- اشترطت أن يكون هؤلاء الورثة أو أحدهم أو زوجته ممن كانوا يعملون معه في حرفته أو مهنته أو تجارته، وهذا شرط منطقي.
أما بالنسبة لحالة انتقال حق الانتفاع في حالة الطلاق أو الانفصال، فقد اشترط القانون صدور قرار قطعي من المحكمة المختصة بالطلاق التعسفي أو الانفصال الكنسي، وهكذا يتبين أن الطلاق إذا لم يكن تعسفياً فلا يحق للمطلقة البقاء في المأجور إذا تركه الزوج.
جميع ما ذكرناه سابقاً ينطبق على العقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 أما العقود المبرمة بعد هذا التاريخ فالقاعدة أنها تخضع لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين ولأحكام القانون المدني.
ومن الرجوع لأحكام القانون المدني نجد أن المادة 709 جاء فيها:
1. لا ينتهي الإيجار بوفاة أحد المتعاقدين.
2. إلا أنه يجوز لورثة المستأجر فسخ العقد إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب وفاة مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم أو تتجاوز حدود حاجتهم.
وبهذا يتضح أن للورثة الاستمرار في إشغال المأجور حتى انتهاء مدة العقد المتفق عليه.
وفي جميع الأحوال فإن من ينتقل إليه حق الانتفاع يجب عليه أن يؤدي جميع الالتزامات التي كانت على عاتق المستأجر، ومنها دفع الأجرة، كما تسري الزيادة القانونية عليه إذا كان العقد مبرماً قبل 31/8/2000.
